Penurunan tanah atau land subsidence menjadi salah satu persoalan yang perlu diperhatikan ketika seseorang ingin membeli lahan atau membangun rumah. Masalahnya, penurunan tanah tidak selalu terlihat secara langsung. Prosesnya bisa berlangsung perlahan selama bertahun-tahun hingga akhirnya menimbulkan masalah seperti lantai rumah yang retak, jalan yang bergelombang, saluran air tidak lagi mengalir dengan baik, hingga kawasan yang semakin mudah mengalami banjir.
Di Indonesia, persoalan ini cukup banyak ditemukan di kawasan perkotaan, terutama wilayah yang memiliki lapisan tanah lunak, penggunaan air tanah yang tinggi, serta perkembangan pembangunan yang pesat. Penelitian BRIN menunjukkan bahwa penurunan tanah masih menjadi persoalan di sejumlah kota besar di Pulau Jawa, termasuk Jakarta, Semarang, dan Bandung. Salah satu faktor yang banyak berpengaruh adalah pengambilan air tanah secara berlebihan.
Karena prosesnya berlangsung secara bertahap, penting bagi calon pemilik lahan untuk mengenali tanda-tanda awalnya. Dengan begitu, risiko yang mungkin muncul dalam 5 hingga 10 tahun mendatang dapat dipertimbangkan sebelum membeli atau membangun properti.
Apa Itu Penurunan Tanah?
Secara sederhana, penurunan tanah adalah kondisi ketika permukaan tanah mengalami penurunan secara vertikal. Penurunannya dapat berlangsung perlahan dan terjadi dalam wilayah yang cukup luas, sehingga sering kali tidak langsung disadari oleh masyarakat.
Salah satu penyebab yang cukup umum adalah berkurangnya air di dalam lapisan tanah. Ketika air tanah dipompa dalam jumlah besar dan berlangsung terus-menerus, lapisan tanah tertentu dapat mengalami pemadatan. Ruang-ruang kecil yang sebelumnya terisi air menjadi berkurang sehingga lapisan tanah menjadi lebih padat dan permukaan di atasnya ikut turun. USGS menjelaskan bahwa pemompaan air tanah pada sistem akuifer tertentu dapat menyebabkan pemadatan tanah dan penurunan permukaan secara permanen.
Namun, penurunan tanah tidak selalu disebabkan aktivitas manusia. Kondisi geologi alami, konsolidasi tanah, beban bangunan, drainase tanah organik, hingga aktivitas bawah permukaan juga dapat berkontribusi. Karena itu, kondisi suatu lahan perlu dilihat secara menyeluruh, bukan hanya berdasarkan kondisi permukaan yang terlihat saat ini.
Kenapa Risiko Penurunan Tanah Perlu Dipikirkan dari Sekarang?
Membeli lahan merupakan keputusan jangka panjang. Rumah yang dibangun di atas tanah tersebut mungkin akan digunakan selama puluhan tahun. Karena itu, kondisi lahan tidak cukup dinilai berdasarkan apakah tanah terlihat rata dan kokoh ketika dibeli.
Lahan yang terlihat baik hari ini belum tentu memiliki kondisi yang sama dalam 10 tahun mendatang. Jika berada di kawasan dengan proses penurunan tanah yang terus berlangsung, masalah bisa muncul secara perlahan setelah bangunan berdiri.
Dampaknya juga bukan hanya soal tampilan rumah. Penurunan tanah dapat memengaruhi fondasi, jalan di sekitar properti, sistem drainase, jaringan utilitas, hingga meningkatkan risiko genangan di kawasan yang memiliki elevasi rendah. Penelitian BRIN mengenai Jakarta, misalnya, menemukan bahwa penurunan tanah berkaitan dengan dampak seperti keretakan bangunan dan meluasnya banjir.
Karena itu, melihat potensi land subsidence sebaiknya menjadi bagian dari pertimbangan ketika membeli lahan, khususnya untuk investasi properti jangka panjang.
1. Lahan Berada di Kawasan dengan Tanah Lunak
Salah satu tanda yang perlu diperhatikan adalah kondisi geologi kawasan. Lahan yang berada di atas lapisan tanah lunak, terutama lempung dan endapan aluvial muda, dapat memiliki kerentanan lebih tinggi terhadap penurunan.
Tanah seperti ini cenderung mudah mengalami pemadatan ketika mendapatkan tekanan atau ketika kondisi air di dalam tanah berubah. Apalagi jika di atasnya kemudian dibangun rumah atau bangunan dengan beban yang cukup besar.
Kondisi tersebut tidak berarti setiap lahan dengan tanah lunak pasti akan mengalami penurunan dalam 10 tahun. Namun, jenis tanah merupakan salah satu faktor penting yang perlu diperiksa sebelum pembangunan.
Penelitian mengenai wilayah pesisir Cekungan Air Tanah Jakarta menunjukkan bahwa endapan aluvial dan lapisan lempung yang masih muda dapat membuat suatu wilayah lebih rentan terhadap penurunan tanah akibat proses kompaksi alami. Risiko tersebut dapat semakin meningkat ketika pengambilan air tanah dan aktivitas pembangunan berlangsung tinggi.
2. Penggunaan Air Tanah di Sekitar Lahan Sangat Tinggi
Coba perhatikan lingkungan sekitar sebelum membeli lahan. Apakah banyak rumah, gedung, hotel, pabrik, atau fasilitas komersial yang menggunakan sumur air tanah?
Penggunaan air tanah yang tinggi dalam jangka panjang patut menjadi perhatian. Ketika air tanah terus diambil dalam jumlah besar, tekanan air di bawah permukaan dapat berubah dan lapisan tanah tertentu berpotensi mengalami pemadatan.
Inilah salah satu alasan kawasan dengan aktivitas pemompaan air tanah yang tinggi perlu mendapat perhatian lebih. Di Jakarta, penelitian BRIN menemukan eksploitasi air tanah berlebihan sebagai salah satu faktor yang signifikan terhadap penurunan tanah, bersama dengan konsolidasi alami tanah aluvial.
Jika ingin membeli lahan untuk jangka panjang, informasi mengenai kondisi air tanah di kawasan tersebut sebaiknya tidak dilewatkan.
3. Sudah Banyak Bangunan yang Mengalami Retak
Perhatikan kondisi rumah dan bangunan yang berada di sekitar lahan. Jika terdapat banyak bangunan dengan retakan yang tidak wajar, lantai yang mulai tidak rata, atau pintu dan jendela yang sulit ditutup, kondisi tersebut layak diperiksa lebih lanjut.
Memang, retakan bangunan tidak otomatis berarti kawasan tersebut mengalami land subsidence. Retakan juga dapat disebabkan oleh kualitas konstruksi, perubahan suhu, pergerakan struktur, atau masalah fondasi.
Namun, jika masalah serupa ditemukan pada banyak bangunan di sekitar lokasi, hal tersebut dapat menjadi sinyal bahwa kondisi tanah perlu diteliti lebih lanjut.
Penurunan tanah sendiri dapat memberikan tekanan berbeda pada bangunan dan infrastrukturnya sehingga dalam kondisi tertentu dapat memicu kerusakan. Karena itu, tanda-tanda fisik di lingkungan sekitar sebaiknya tidak diabaikan.
4. Jalan di Sekitar Lahan Mulai Bergelombang atau Turun
Jalan yang terlihat tidak rata juga bisa menjadi salah satu hal yang perlu diperhatikan. Misalnya, terdapat bagian jalan yang lebih rendah dibandingkan area di sekitarnya, permukaannya bergelombang, atau terdapat perbedaan ketinggian yang semakin terlihat dari waktu ke waktu.
Namun, sama seperti retakan bangunan, kondisi jalan tidak selalu disebabkan penurunan tanah. Kerusakan konstruksi, drainase yang buruk, atau pekerjaan utilitas juga bisa menjadi penyebab.
Yang perlu diperhatikan adalah pola dan persebarannya. Jika penurunan atau perubahan elevasi terlihat di beberapa bagian kawasan, bukan hanya pada satu titik, ada baiknya calon pembeli mencari informasi lebih lanjut mengenai kondisi geologi dan riwayat penurunan tanah di wilayah tersebut.
5. Kawasan Sering Mengalami Banjir atau Genangan
Banjir juga dapat menjadi petunjuk yang perlu diperhatikan, terutama jika lahan berada di kawasan dataran rendah atau dekat wilayah pesisir.
Ketika permukaan tanah turun, jarak antara tanah dan muka air menjadi semakin kecil. Kondisi ini dapat membuat kawasan lebih mudah tergenang ketika hujan deras atau ketika terjadi pasang air laut.
Artinya, lahan yang sebelumnya relatif aman dari genangan dapat menghadapi risiko berbeda jika penurunan tanah terus berlangsung.
Untuk itu, jangan hanya bertanya kepada penjual apakah kawasan tersebut pernah banjir. Cobalah mencari informasi dari warga sekitar mengenai kondisi kawasan saat hujan deras, berapa lama genangan bertahan, dan apakah ketinggian genangan mengalami perubahan dalam beberapa tahun terakhir.
6. Berada di Kawasan Pesisir dan Dataran Rendah
Lahan di kawasan pesisir perlu mendapatkan perhatian lebih karena beberapa faktor risiko dapat muncul secara bersamaan. Selain proses penurunan tanah, wilayah pesisir juga dapat menghadapi ancaman banjir rob dan kenaikan muka air laut.
Kondisi ini membuat penurunan beberapa sentimeter saja bisa memiliki dampak yang lebih terasa dibandingkan wilayah dengan elevasi yang lebih tinggi.
Jakarta menjadi salah satu contoh kota pesisir yang banyak dikaji terkait persoalan ini. Penelitian BRIN menemukan bahwa wilayah Jakarta mengalami penurunan tanah dan faktor yang berpengaruh antara lain eksploitasi air tanah serta konsolidasi alami tanah aluvial.
Karena itu, jika sedang mencari lahan di dekat pantai, informasi mengenai elevasi, kondisi tanah, riwayat banjir, dan tren penurunan tanah sebaiknya diperiksa sebelum mengambil keputusan.
7. Kawasan Mengalami Pembangunan yang Sangat Pesat
Pembangunan sebenarnya tidak otomatis menyebabkan land subsidence. Namun, perkembangan kawasan yang sangat cepat dapat menjadi faktor yang perlu diperhatikan karena meningkatnya aktivitas manusia dan beban bangunan.
Kawasan baru yang dipenuhi gedung, apartemen, gudang, pusat perbelanjaan, serta infrastruktur dalam waktu relatif singkat dapat mengalami perubahan kondisi lingkungan dan kebutuhan air yang besar.
Karena itu, calon pembeli sebaiknya tidak hanya melihat kondisi lahan sekarang, tetapi juga rencana pengembangan kawasan dalam beberapa tahun ke depan.
Apabila suatu daerah diproyeksikan menjadi kawasan komersial yang sangat padat, perubahan kebutuhan air, beban konstruksi, dan sistem drainasenya patut diperhitungkan dalam menilai risiko jangka panjang.
8. Riwayat Penurunan Tanah Sudah Terdeteksi
Ini merupakan salah satu indikator yang paling penting. Jika suatu wilayah sudah memiliki data yang menunjukkan adanya penurunan tanah, informasi tersebut sebaiknya menjadi bahan pertimbangan utama.
Saat ini, penurunan tanah dapat dipantau menggunakan berbagai metode, termasuk GPS dan teknologi satelit seperti Interferometric Synthetic Aperture Radar atau InSAR. Teknologi tersebut memungkinkan perubahan permukaan tanah dipantau dari waktu ke waktu dalam cakupan wilayah yang luas.
Contohnya, penelitian BRIN yang menggunakan metode PS-InSAR di Jakarta mendeteksi rata-rata laju penurunan sekitar 5,71 sentimeter per tahun, dengan nilai yang dominan ditemukan di Jakarta Utara dan Jakarta Barat.
Angka tersebut merupakan hasil penelitian untuk wilayah dan periode tertentu, sehingga tidak bisa langsung digunakan untuk memprediksi semua lahan di Jakarta. Namun, data seperti ini menunjukkan betapa pentingnya melihat riwayat pergerakan tanah sebelum membeli properti.
9. Kondisi Tanah Memiliki Riwayat Konsolidasi
Konsolidasi tanah merupakan proses ketika tanah mengalami pemadatan secara bertahap akibat keluarnya air dari pori-pori tanah dan perubahan tekanan di dalam lapisan tanah.
Proses ini dapat berlangsung secara alami dan dalam waktu yang panjang. Pada kawasan dengan lapisan tanah tertentu, konsolidasi dapat menjadi salah satu faktor yang berkontribusi terhadap penurunan permukaan.
Penelitian BRIN tahun 2025 di Cekungan Bandung menunjukkan bahwa konsolidasi alami dan pengambilan air tanah sama-sama berkontribusi terhadap penurunan tanah. Studi tersebut menemukan rata-rata penurunan yang terkait dengan pengambilan air tanah sebesar 1,85 cm per tahun dan dari konsolidasi alami sebesar 0,92 cm per tahun pada wilayah penelitian tersebut.
Hal ini menunjukkan bahwa kondisi bawah tanah memang perlu diperhatikan karena permukaan lahan yang terlihat normal belum tentu menggambarkan kondisi seluruh lapisan tanah di bawahnya.
Bagaimana Cara Mengetahui Lahan Aman untuk 10 Tahun ke Depan?
Tidak ada cara sederhana untuk menjamin bahwa suatu lahan pasti aman dari penurunan tanah selama 10 tahun. Pasalnya, kondisi tanah dipengaruhi banyak faktor dan dapat berubah seiring waktu.
Namun, calon pembeli dapat melakukan beberapa langkah sebelum mengambil keputusan. Pertama, cari tahu riwayat kondisi tanah di kawasan tersebut. Kedua, periksa penggunaan air tanah dan kondisi lingkungan sekitar. Ketiga, lihat apakah terdapat riwayat banjir, retakan bangunan, atau perubahan elevasi jalan.
Jika nilai investasinya besar, pemeriksaan sebaiknya tidak berhenti pada pengamatan visual. Konsultasi dengan ahli geoteknik atau geologi dapat membantu mengetahui kondisi lapisan tanah, muka air tanah, dan karakteristik lahan secara lebih detail.
Data pemantauan seperti GPS atau InSAR juga dapat menjadi bahan tambahan untuk mengetahui apakah suatu kawasan menunjukkan tren penurunan permukaan tanah. Dengan informasi tersebut, keputusan membeli lahan dapat dibuat berdasarkan data, bukan hanya berdasarkan harga dan lokasi.
Jangan Hanya Melihat Harga dan Lokasi
Ketika membeli lahan, lokasi strategis dan harga memang menjadi dua pertimbangan penting. Namun, kondisi tanah juga tidak kalah penting, terutama jika properti tersebut direncanakan untuk digunakan dalam jangka panjang.
Lahan yang murah tetapi memiliki risiko lingkungan tinggi bisa membutuhkan biaya tambahan di kemudian hari. Sebaliknya, lahan dengan kondisi geologi yang lebih baik mungkin memiliki harga lebih tinggi, tetapi dapat memberikan ketenangan dan mengurangi risiko perbaikan besar di masa depan. Karena itu, jangan terburu-buru membeli hanya karena menemukan lokasi yang sesuai dengan keinginan. Luangkan waktu untuk mencari tahu kondisi kawasan, bertanya kepada warga sekitar, memeriksa data yang tersedia, dan bila diperlukan melakukan pemeriksaan teknis.
Penurunan tanah atau land subsidence merupakan masalah yang prosesnya sering kali tidak terlihat dalam waktu singkat. Namun, dampaknya dapat terasa dalam jangka panjang, terutama pada bangunan, jalan, drainase, dan risiko banjir. Beberapa tanda yang patut diperhatikan antara lain lahan berada di atas tanah lunak, penggunaan air tanah yang tinggi, banyak bangunan mengalami keretakan, jalan mulai tidak rata, kawasan sering tergenang, serta adanya data yang menunjukkan penurunan tanah di wilayah tersebut.
Meski begitu, tanda-tanda tersebut tidak bisa digunakan sendirian untuk memastikan sebuah lahan akan mengalami penurunan dalam 10 tahun mendatang. Penilaian yang lebih akurat tetap membutuhkan data geologi, hidrogeologi, pemantauan permukaan tanah, dan bila diperlukan pemeriksaan oleh tenaga ahli. Membeli lahan bukan hanya soal menemukan lokasi yang strategis. Kondisi tanah di bawahnya juga perlu dipahami, karena di situlah rumah dan bangunan akan berdiri selama bertahun-tahun.
Jika Anda sedang mencari hunian yang nyaman, aman dan dekat dengan tempat kuliner, Anda bisa dapatkan di Ray White Senayan. Ray White (Indonesia) hadir untuk Anda dan siap memenuhi berbagai kebutuhan Anda terkait layanan jual/beli, sewa, pengelolaan properti, dan proyek pengembangan properti di kawasan sekitar Senayan. Silahkan kunjungi website Ray White Senayan dihttps://senayan.raywhite.co.id atau hubungi Ray White Senayan di (62-21) 270 90 888 atau senayan@raywhite.co.id. Find a home that suits your lifestyle with Ray White!.
Written by: Jennifer Rantelobo (Copywriter of Ray White PPC Group)
Approved by: Gisela Milenie Erjorena (Marcomm of Ray White & Loan Market PPC Group)